Aktuelle Themen und Informationen zu neuen Urteilen und Vorschriften.
Gestalte ich oder werde ich gestaltet?
Thaddäus Kunzmann, Demografiebeauftragter des Landes Baden-Württemberg
Vortrag am 9. Mai bei Haus und Grund Emmendingen.
Die Räum- und Streupflicht
Pflichten des Vermieters oder Mieters
Mit der kalten Jahreszeit und den ersten Schneeflocken beginnt der alljährliche Winterdienst. Rutschen Passanten aus, dann haften in vielen Fällen die Straßenanlieger, also die Grundstückseigentümer, für die entstehenden Schäden.
Grundsätzlich obliegt der Kommune die sogenannte Verkehrssicherungspflicht auf öffentlichen Gehwegen. Meist überträgt die kommunale Satzung diese Pflicht auf die Straßenanlieger, also die Hauseigentümer. Neben dem Entfernen von Laub und Unrat gehört dazu auch die Beseitigung von Eis und Schnee. Regelmäßig sehen die Satzungen vor, dass die Gehwege von 7 bis 20 Uhr (sonn- und feiertags von 9 bis 20 Uhr) freizuhalten sind. Die Räumung muss unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls oder nach Entstehen der Glätte erfolgen. Bei Dauerschneefall sind die Streuarbeiten zu wiederholen.
Darüber hinaus ist ein Vermieter verpflichtet, den ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache sicherzustellen. Dazu gehört auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege – insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum – zu räumen und zu streuen.
Allerdings ist eine Übertragung auf den Mieter durch eine klare und eindeutige Vereinbarung möglich. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines „Schneeräumplans“ in die Briefkästen genügt hingegen nicht (OLG Hamm, Urteil vom 21. Dezember 2012, 9 U 38/12).
Übertragung der Räumpflicht auf den Mieter
Es existieren zwei Vertragsmodelle:
Zum einen kann der Mietvertrag vorsehen, dass der Winterdienst Teil der vom Mieter zu erbringenden Gegenleistung ist. Dann schuldet der Mieter einen Teil des Mietzinses in Geld und einen anderen Teil als Schneeräumpflicht. Im Falle der Nicht-, verspäteten oder Schlechtleistung kann der Vermieter auf Kosten des Mieters dann einen Dritten mit dem Winterdienst beauftragen.
Die Parteien können den Winterdienst aber auch aufgrund eines gesonderten Vertrags auf den Mieter übertragen. Nimmt dieser seine Räumpflicht nicht ordnungsgemäß wahr, kann der Schneeräumvertrag gekündigt werden.
Der Umfang einer Schneeräumpflicht orientiert sich am Einzelfall, wobei die bestimmungsgemäßen Zuwege des Mietobjekts stets schneefrei zu halten sind. Neben dem Bürgersteig und Hauseingang kann dies auch die Zuwege zum Hof und Garten sowie den Zugang zu den Mülltonnen und der Tiefgarage betreffen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 2008, 14 U 107/07). Die zur Erfüllung der Schneeräumpflicht erforderlichen Geräte sind vom Vermieter zu stellen. Die Kosten des Streuguts sind Teil der Betriebskosten und können auf den Mieter umgelegt werden.
Ist der Mieter vorübergehend verhindert, seiner Schneeräumpflicht nachzukommen, muss er für eine Vertretung sorgen. Ist ihm der Winterdienst infolge von Krankheit, hohem Alter oder aus persönlichen Gründen hingegen dauerhaft unmöglich, so hat er dies dem Vermieter anzuzeigen, um von der Schneeräumpflicht entbunden zu werden.
Wer haftet?
Bei wirksamer Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter obliegt dem Eigentümer lediglich eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Erleidet ein Passant einen Schaden, weil der Mieter unzureichend geräumt oder gestreut hat, haftet der Eigentümer nur, wenn er diese Kontroll- und Überwachungspflicht verletzt hat (OLG Schleswig, Urteil vom 28. Februar 2012,11 U 137/11).
Darüber hinaus hat der BGH zur Haftung des Vermieters und Grundstückseigentümers entschieden: Dieser ist – soweit kommunale Satzungen keine entgegenstehenden Regeln enthalten – nicht verpflichtet, über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen (BGH, Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16). Vielmehr beschränkt sich dann die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende mietvertragliche Verkehrssicherungspflicht auf den Bereich des Grundstücks.
Bei Eigentumsgemeinschaften oder in Mehrfamilienhäusern gibt es meist einen Verwalter, der auch für den Winterdienst zuständig ist und einen Dienstleister mit dem Schneeräumen beauftragen kann. Mit ihm müssen die Räumpflichten vertraglich exakt geregelt werden, um spätere Haftungsrisiken zu minimieren.
Praxistipp
Darauf sollten Sie achten, wenn Sie einen Winterdienst beauftragen.
Sowohl Hauseigentümer als auch Mieter können einen Dienstleister mit dem Schneeräumen beauftragen. Mit ihm müssen die Räumpflichten vertraglich exakt geregelt werden. Dabei ist die Räumung des Gehwegs von Grenzstein zu Grenzstein das Kernelement, die Räumung des Zuwegs zum Haus auf dem Grundstück eine mögliche Ergänzung. Schließlich können auch diese Meter für Bewohner, Gäste, Postboten oder Handwerker zur rutschigen Falle werden. Darüber hinaus kann eine Endreinigung und Entsorgung des Streugutes vereinbart werden.
Ganz wichtig ist, dass der Dienstleister die Haftung übernimmt, falls jemand auf dem von ihm verantworteten Bereich ausrutscht und sich verletzt. Wer einen Winterdienst beauftragt, sollte bei Vertragsabschluss unbedingt darauf achten, dass der Dienstleister eine ausreichende Betriebshaftpflichtversicherung hat. Vielerorts muss die Übertragung des Winterdienstes an eine Firma dem Ordnungsamt der Gemeinde formlos mitgeteilt werden, samt dem Nachweis der Haftpflichtversicherung.
Die Kosten für einen gewerblichen Winterdienst kann der Eigentümer in seiner Steuererklärung als Kosten haushaltsnaher Dienstleistungen geltend machen. Er erhält dafür einen Steuerbonus in Höhe von zwanzig Prozent der Kosten, allerdings nur bei bargeldloser Zahlung aufgrund einer ordnungsgemäßen Rechnung. Dies gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs unabhängig davon, ob der Winterdienst innerhalb des eigenen Grundstücks oder auf einem entlang des Grundstücks verlaufenden Grund durchgeführt wurde (BFH, Urteil vom 20. März 2014, VI R 55/1). Auch Mieter können die Kosten des Winterdienstes in ihrer Steuererklärung geltend machen, wenn diese in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen sind.
Datenschutzverordnung!
Das müssen Vermieter wissen!
Neue Datenschutzverordnung auch für Vermieter.
Stand: 7. Juni 2018
Seit dem 25. Mai 2018 ist die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) in Kraft getreten. Im Zuge dessen wurde das bisher in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz überarbeitet, welches neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler gilt.
Muster eines Informationsschreibens für die Vermietung
Anlage/Beispiel für
„Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeiten"
Verarbeitungsverzeichnis Vorblatt
Passt die Sonne auf Ihr Dach?
Neuer „Eignungs-Check Solar“ für Hausbesitzer.
Stuttgart, 09.07.2018 – Eignet sich mein Eigenheim für eine Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlage? Wie kann ich bestehende Anlagen aufrüsten oder kombinieren? Lohnen sich Photovoltaik- Batteriespeicher? Antworten auf diese Fragen gibt der neue „Eignungs-Check Solar“ der Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Der Check findet bei Verbrauchern vor Ort statt und hilft, die passende Lösung zur Nutzung von Sonnenenergie zu finden.
Was passiert beim Eignungs-Check Solar?
Beim Eignungs-Check Solar kommt ein unabhängiger Energieberater der Verbraucherzentrale zu Ihnen nach Hause und prüft anhand von Dachflächen, -typen und -neigung zunächst, ob eine Solaranlage auf Ihr Haus passt. Dabei beantwortet der Experte Fragen zu Umsetzung, Kosten und Wirtschaftlichkeit der Anlage. Ebenfalls im Eignungs-Check Solar enthalten sind Informationen zu den aktuellen Fördermöglichkeiten über den Bund und landesweite Fördertöpfe. Im Anschluss gibt es einen Kurzbericht darüber, wie „solartauglich“ Ihr Haus ist und welche weiteren Schritte sinnvoll sind. „Mit Sonnenstrom oder Solarwärme vom eigenen Dach können Hausbesitzer nicht nur Heiz- oder Stromkosten senken, sie können auch ein großes Stück Unabhängigkeit vom Energiemarkt gewinnen und den Wert ihres Gebäudes steigern“, sagt Jochen Schneider, Energieberater der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Auch um Kostenfallen zu vermeiden, lohnt sich der Check auf jedem Fall.“
Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg bietet diesen Check dank Förderung durch das Bundeswirtschaftsministerium für 40 Euro an. Falls gewünscht, können weiterführende Hilfestellungen zur Umsetzung gegeben werden. Interessierte können ab sofort einen Beratungstermin unter der kostenlosen Telefonnummer0800 – 809 802 400 buchen.
PRESSEINFORMATION
Kellerdecke: Eine Dämmung lohnt sich fast immer
Die Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg berät Hauseigentümer und Bauherren zur fachgerechten Dämmung der Kellerdecke.
Für alte Holzöfen endet 2017 die Schonfrist
Dem Schimmel auf der Spur
Die Energieberatung der Verbraucherzentrale gibt Tipps zur Vermeidung von Schimmelbefall
Kellerdeckendämmung: Schluss mit kalten Füßen.
Die Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg berät Hauseigentümer und Bauherren zur fachgerechten Dämmung der Kellerdecke
Stuttgart, 22.02.2018 – Kalte Füße gehören im Erdgeschoss eines älteren Hauses mit nicht beheiztem Keller oft dazu. Abhilfe schafft die Dämmung der Kellerdecke, die auch nachträglich angebracht werden kann. Sie verbessert den Wohnkomfort und ist eine schnelle und preisgünstige Energiesparmaßnahme.
„Ist die Decke eines unbeheizten Kellers nicht gedämmt, gibt das Erdgeschoss permanent Wärme über den Fußboden ab. Das zeigt sich dann an erhöhten Heizkosten und kalten Füßen im Erdgeschoss“, erklärt Jochen Schneider, Energieberater der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Dabei ist die Dämmung der Kellerdecke eine der wirtschaftlichsten Energiesparmaßnahmen. Je nach Gebäude können die Bewohner insgesamt rund fünf bis sieben Prozent Energie sparen.“
Dennoch dämmen viele Hausbesitzer die Kellerdecke nicht. Die Kellerdeckendämmung ist nicht wie die Dämmung der obersten Geschossdecke gesetzlich vorgeschrieben. Aber wer die Kellerdecke eines Wohngebäudes freiwillig dämmt, kann damit das in Baden-Württemberg gültige Erneuerbare-Wärme-Gesetz teilweise erfüllen. Das Gesetz verpflichtet Verbraucher, beim Heizungswechsel mindestens 15 Prozent erneuerbare Energien zu verwenden. Um dies zu erreichen sollte das Material eine geringe Wärmeleitfähigkeit besitzen. Diese gibt der Wärmedurchgangskoeffizient an, auch U-Wert genannt. Er darf maximal 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin erreichen. Hausbesitzer können dann einen Zuschuss aus dem Programm 430 der staatlichen KfW-Förderbank beantragen.
Zu den Details der Kellerdämmung beraten die Energieberater der Verbraucherzentrale: online, telefonisch oder in einem persönlichen Beratungsgespräch. Sie informieren anbieterunabhängig und individuell.
Für einkommensschwache Haushalte mit entsprechendem Nachweis sind die Beratungsangebote kostenfrei. Beratungstermine sind unter der kostenfreien
Rufnummer 0800 – 809 802 400 erhältlich.
Weitere Informationen finden Sie auf www.verbraucherzentrale-energieberatung.de.
Die Energieberatung der Verbraucherzentrale wird gefördert vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie.
Laub aus Dachrinnen und Fallrohren entfernenKosten können steuermindernd geltend gemacht werden
Durch den starken Laubfall der vergangenen Tage können Dachrinnen und Fallrohre am Haus verstopft sein. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland rät, die Rinnen und Rohre zu säubern, damit das Regenwasser abfließen kann. Andernfalls können Schäden an den Rinnen und am Haus entstehen. Wer nicht selbst auf die Leiter steigen kann oder will, beauftragt einen örtlichen Dachdeckerbetrieb mit der Reinigung. Die Kosten können als haushaltsnahe Handwerkerleistung steuermindernd geltend gemacht werden.
Auf der Leiter, mit Eimer und Handschuhen ausgerüstet, ist die Rinnenreinigung ein aufwändiges und auch gefährliches Unterfangen. Für die Dachrinne der ersten Etage ist eine Teleskopstange mit abgewinkeltem Besen, Gummilippe oder auch einer Haltevorrichtung für den Gartenschlauch ein praktisches Hilfsmittel. Auch Reinigungsroboter sind mittlerweile zu haben. Allerdings landet bei all diesen Methoden unweigerlich einiger Schmutz in den Beeten oder auf dem Weg unter der Rinne.
Feinmaschige Rinnenschutzgitter aus Kunststoff oder Metall und Einsätze für die Fallrohre verzögern das Verstopfen und damit auch die Reinigungsintervalle erheblich. Auf den Gittern bleibt zumindest ein Großteil der Blätter liegen und wird dann vom Wind weggeweht. Lindenblüten und andere Kleinteile passen jedoch auch durch die Gitter und lagern sich darunter in der Rinne ab. Und Blätter oder auch Zweige, die sich im Gitter verhaken, behindern den Wasserabfluss. Dann muss die gesamte Rinne samt Gitter gesäubert werden.
10 Jahre Musterbauverträge für Verbraucher
Aktualisierte Fassung aufgrund geänderten Baurechts
Zum Beginn des neuen Jahres ist die bisher größte Reform des Bauvertragsrechts in Kraft getreten. Der Eigentümerverband Haus & Grund und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) haben daher ihre bereits seit 10 Jahren gemeinsam herausgegebenen Vertragsmuster an die Neuerungen angepasst.
- Einzelgewerk/Handwerkervertrag: Dieser kann sowohl für die Beauftragung von Handwerkerleistungen, wie beispielsweise Zimmererarbeiten, Fassadenarbeiten oder Fliesenarbeiten, als auch für die Beauftragung von Einzelgewerken zur Errichtung eines Ein- oder Mehrfamilienhauses verwendet werden.
Einfamilienhaus/Schlüsselfertigbauvertrag: Dieser wird verwendet, wenn ein Bauunternehmen mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Ein-/Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück des Eigentümers beauftragt wird. Darüber hinaus kann dieser Vertrag verwendet werden, wenn der Bauunternehmer erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude erbringen soll, die einem Neubau gleichkommen. Erforderlich sowohl für den Neubau als auch für den erheblichen Umbau ist, dass sämtliche Leistungen zur schlüsselfertigen Errichtung aus einer Hand erbracht werden.
Die umfassende Überarbeitung der Verträge ist aufgrund der Reform des Bauvertragsrechts erfolgt. So wurden beispielsweise die Regelungen zu Leistungsänderungen und zusätzlichen Leistungen sowie zur fiktiven Abnahme an die neuen gesetzlichen Regelungen angepasst.
Der Schlüsselfertigbauvertrag wurde um das dem privaten Bauherrn seit dem 1. Januar 2018 zustehende Widerrufsrecht ergänzt. Ebenso berücksichtigt wurden die vom Gesetz vorgegebenen verbraucherschützenden Regelungen im Bereich der Abschlagszahlungen.
Beide Verträge verfolgen das Ziel, dass Bauherr und Unternehmer die Baumaßnahme kooperativ abwickeln. Sie helfen den Vertragsparteien dabei, alle wesentlichen Punkte gesetzeskonform zu regeln, um so Unklarheiten und Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden. Zu beiden Verträgen gehören ausführliche Informationen, die wichtige Tipps zum Anwendungsbereich des jeweiligen Vertrages sowie zum Ausfüllen der Verträge geben. Die Verträge können als PDF-Datei heruntergeladen und direkt am Bildschirm ausgefüllt werden. Wie auch in der Vergangenheit sind die Vertragsmuster kostenlos bei Haus & Grund-Vereinen,
bei ZDB-Landesverbänden, Mitgliedsinnungen und im Internet (www.hausundgrund.de und www.zdb.de) erhältlich.
Haus & Grund Wohnen in Zahlen 2020/2021
Inhalte in dieser Ausgabe:
Für eine ausgewogene Betrachtung und Diskussion möchten wir die Zahlen sprechen lassen. Sie finden auf den folgenden Seiten die wichtigsten Informationen und Fakten zu den großen Themen:
- Wohnen & Eigentum
- Mieten
- Steuern
- Energie
- Bauen & Preise
Süddeutsche Wohnwirtschaft
Haus & Grund, Das Hauseigentümer-Magazin in Baden ist das offizielle Organ des Landesverbands Haus & Grund Baden.
In ansprechender Aufmachung werden in diesem Magazin Informationen geboten, die nicht nur für Hauseigentümer und Vermieter interessant sind! Der Leser findet Artikel zu wohnungspolitischen Themen, zur aktuellen Rechtsprechung rund ums Haus- und Grundeigentum und zum Steuerrecht. Einen breiten Raum nehmen Themen aus dem Bereich "Haushalt und Technik" ein. Jeden Monat steht ein anderes Thema im Vordergrund. Als roter Faden ziehen sich praktische Tips und detaillierte Aufsätze rund um den Komplex "Werterhaltung und Wertverbesserung" durch die Monatsthemen.
